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体育平台-都市圈观察|四张图告诉你日本都市再生模式什么样


本文摘要:前言为了解决问题城市发展中出现的资源、环境、生态、基础设施等方面的问题,2017年3月,住房和城乡建设部发布了《住房城乡建设部关于强化生态修缮城市修复工作的指导意见》号文件,明确要求全面推进“生态修复和城市修复”,治理城市疾病,促进城市转变发展方式,改善人居环境,打造人与自然宜居、富庶、富有活力、各具特色的现代城市。

前言为了解决问题城市发展中出现的资源、环境、生态、基础设施等方面的问题,2017年3月,住房和城乡建设部发布了《住房城乡建设部关于强化生态修缮城市修复工作的指导意见》号文件,明确要求全面推进“生态修复和城市修复”,治理城市疾病,促进城市转变发展方式,改善人居环境,打造人与自然宜居、富庶、富有活力、各具特色的现代城市。通过对日本东京旧城改造项目的实地考察和专家访谈,窥视其发展背景、主要经验和典型运作模式,希望他山之石可以为我国的“城市双修”带来些许救赎。图:日本城市改造代表——东京六本木新城01背景与目标日本工业与经济的高速发展始于1954年,城市化建设进展缓慢,但城市扩张逐渐超出规划控制,空间无序与景观无序问题日益加深。

1973年,全球石油危机第一次加剧,日本经济陷入恐慌,结束了19年缓慢的经济增长期,随后城市发展进一步放缓。1991年,日本经济泡沫破裂,导致经济急剧衰退,持续低迷,地价下降得到改善。

城市还面临许多问题,如易受灾害影响、土地使用不平衡、长期交通拥堵和儿童老龄化。为了应对城市负遗产扩散、应对自然灾害能力弱、城市活力上升等城市疾病,日本于2002年6月制定实施了《都市再造尤其措施法》,并实施了限制城市规划许可、国家支持基础设施建设、支持企业获取经济效益等一系列政策。

图片:汉芯市韦迪核心街隔离区(图片来源:华夏幸福产业研究院)日本的城市改造,坚定地坚持“效率推崇”和“民间推崇”的理念,奠定了五大目标。一是增加“20世纪负面遗产”,解决抗震能力差、堵车慢的地区的问题;二是建设“21世纪新城”,即建设具有国际竞争力、安全、美观、宜居的城市,建设可持续发展型、环境友好型社会;三是控制城市扩张,转向集约城市;四是准确评估城市资产价值,科学合理规划未来发展;第五,完成城市支持先进装备产业活动和人民生活的功能。

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图:日本城市更新之路(来源;随着日本对城市再生认识的提高,城市再生所涉及的体系也在不断完善。实施一系列政策和制度,如下表:右侧:右边:日本城市更新政策体系(数据来源:华夏幸福产业研究院);02发展经验日本的东京城市更新项目不仅仅局限于东京旧核心城区的改造,还包括东京都市圈部分新城的更新。经过调查和访谈,作者指出日本东京城市改造的主要经验可以概括为以下四点。图:日本城市改造管理架构(数据来源:孔明暗等。

国外风景园林)是低标准的管理结构。城市更新总部和专属事务局设在内阁中,副总理兼任部长,即最低指挥官,首席内阁秘书和地方更新部长兼任部长,土地、基础设施和运输部长兼任副部长,除上述部长以外的国务部长兼任部长。以旧城改造指挥部为主导,制定基本政策、法律法规,在全日本开展工作。内阁会议要求城市更新的基本政策、相关法规、考试制度、财政补助和税收优惠。

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截至2017年8月,共有53个城市重建应急准备区,13个规范应急准备区 同时,为了提高国际竞争力,19个地区正式建立了政府和人民主导的城市重建应急准备协议,并获得了与公益设施建设相关的支出援助。从草案阶段开始,我们会咨询专家,通过听证决议。图:特殊区域的建立过程(数据源:孔明暗等。

国外风景园林)三是更灵活的铺设特殊区域进行改造。城市更新,尤其是区域,有助于城市更新,因此有必要通过控制类似用途和容积率等政策来构建合理高效的土地利用区域。

必须在紧急区域建立特定区域。审批由市政府制定,与应急区不同的是由再造总部审核。

流程由各行政单位自律,以非政府组织、企业和地方行政机关为主体,包括事前沟通、明确提出草案、评审会议辩论、规划案例制定、公众质询、评审会议借调、结果审批等步骤。尤其是区域的建立比紧急区域更加灵活,民间力量的主导作用更加显著。由企业、公共组织和居民组成的区域协定组织在明确提出和制定R&D计划和城市规划计划的过程中发挥了关键作用。图:城市再造模式概念图(图片来源:二、石先,调研数据整理)四、提高容积率,多模式进行研发。

针对城市土地再开发类别中的胖楼整合、钢筋混凝土建筑整合扩建、公园、广场、街道等公共设施整治等,可以通过产权变更、征地等方式进行研发。明确R&D模式主要包括四类:四张图片告诉他日本的城市改造模式是怎样的。1.确认区域规划模式的再发展。

通过切换土地用途(工业场地、铁路车辆运营场、港口设施原址等。)大规模利用率低或未被利用的,规划一个“公共设施一体化、综合化的建筑”,打造土地有效利用,强化城市功能。

图:确认区域规划模式再发展概念图(图片来源:二期,石西安,调查资料整理)图2 :具体街区模式具体街区是指用于城市功能改造,保证更好的城市空间,从城市规划角度到达的城市示范改造区域。明确指特定街区内的建筑在容积率、建筑亲和力(指建筑容积率与建筑所占土地面积之比)、高度限制等方面可以根据当地情况规划确定参数的模式。

图:具体区块模型概念图(图片来源:二期,石西安,调查数据整理)图片3 :低利用区模型低利用区是指为提高碎片化小土地的整合度,提高防灾功能更加合理,并保证安全和低利用率而登记的区域。由于允许的墙体朝向、增加的建筑/土地面积比、保证的居住空间等。所涉及的面积允许限制容积率。

图:低利用区模式概念图(图片来源:二期,石西安,调查数据整理)图4 :综合设计模式该模式是指通过共享和大规模建设用地来提高土地的有效合理利用,通过保障公共空间和开放空间来改善城市环境。对于满足一定用地面积规模和用地范围内一定开放空间面积规模、有助于改善城市环境、满足交通、安全、屏蔽和公共卫生条件的建筑方案,各具体行政大厅可允许限制容积率和绝对高度。图:综合设计模式概念图(照片来源:关艳儿,石黑小县城,调查资料整理)03典型案例——东京站恢复重建图33 容积率指标采用这种政策的灵活性,可以有效的再利用现有的城市土地,达到法定容积率的剩余部分(航权)可以出售给周边地区。

其航权由法律规定,这是民间房地产交易中使用的一个概念。这里特指东京站的海面权。

显然,东京站的回收资金(总计500亿日元)来自东京站出售的航权的扣款金额,被置换的6.92容积率分别出售给周边六栋建筑(如下表右图所示)。计算得很简单,0.01的容积率值7200万日元。

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比如新丸之内大厦原法定容积率是13,不能建30层。但是东京站的容积率其实是38层。表:东京站各类建筑容积率变化(数据源:二、石贤、调查数据整理)04救赎国内外很多城市都在进行城市改造。

为了缓解城市住房、交通和城市衰落的问题,自20世纪50年代以来,纽约发起了一场大规模的城市更新运动,以拆除贫民窟、重塑中心城市和重新发展。


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